Matrícula x escritura x Habite-se

A matrícula é o documento do cartório de Registro de Imóveis que individualiza a propriedade e conta a história completa do bem — quem já foi dono, quais ônus existem, quais construções foram averbadas. Ela é regida pela Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos, e é alterada exatamente por dois tipos de ato: registro e averbação.

Registro é o ato que constitui ou modifica o direito de propriedade — é o que faz uma compra e venda virar oficialmente sua, previsto no art. 167, inciso I da Lei 6.015/73 (compra e venda, doação, partilha, hipoteca, usucapião, entre outros).

Averbação tem outra função: anotar uma alteração num ato que já existe na matrícula, prevista no art. 167, inciso II. O exemplo mais comum pra quem regulariza imóvel é a averbação de uma construção ou reforma que ganhou Habite-se novo. Os dois moram na mesma matrícula, mas cumprem papéis diferentes — e a Certidão de Área Construída, por exemplo, serve justamente pra viabilizar uma averbação (veja como funciona).

A escritura é o instrumento que formaliza a transação em si, lavrado em cartório de notas. Desde 2020 ela pode ser feita inteiramente online pelo e-Notariado, plataforma oficial do Colégio Notarial do Brasil, regulamentada pelo Provimento nº 100/2020 da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ). O ato inclui uma videoconferência com o tabelião e assinatura por certificado digital ICP-Brasil, com a mesma validade jurídica de um ato presencial. Isso agiliza bastante o processo em cartório — mas não substitui checar se o imóvel está regular na prefeitura antes de assinar qualquer coisa.

O IPTU é um cadastro fiscal — existe pra cobrar imposto, ponto final. Não tem relação direta com aprovação de projeto ou Habite-se. Na prática, dá pra pagar IPTU normalmente de uma construção que nunca passou por projeto aprovado na Prefeitura. São sistemas diferentes, com finalidades diferentes.